Spaarhypotheek
De spaarhypotheek bestaat uit twee delen; een hypothecaire lening en een spaarverzekering. Wanneer u als hypotheekgever een spaarhypotheek neemt, betaalt u maandelijks 2 bedragen. Één voor de hypotheekrente, deze is in de meeste gevallen aftrekbaar. De ander is de spaarrekening, waar u maandelijks een bedrag inlegt om vermogen op te bouwen. Deze spaarrekening is bedoeld om de hypotheek bij het einde van de looptijd in één keer af te lossen.
Overlijdensrisicoverzekering
Het is verstandig om bij een spaarhypotheek een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Overlijdt één partner, dan wordt de hypotheek in één keer afgelost, de ander is dan schuldenvrij. Dit moet wel vooraf worden vastgelegd.
Wanneer u een overlijdensrisicoverzekering afsluit, betaalt u naast de rente over uw hypotheek, ook een premie. Deze premie bestaat uit twee delen; een spaardeel en een risicodeel. Het spaardeel bestaat uit vermogen dat u opbouwt, hiermee wordt aan het einde van de looptijd de hypotheek afgelost. Het risicodeel verzekerd u of uw nabestaanden van uitkering bij overlijden van u en/of uw partner. Doorgaans is de uitkering voldoende voor de nabestaanden om de extra kosten of het wegvallen van inkomen na het overlijden op te vangen.
Hypotheekrenteaftrek en rente over opgebouwd vermogen
Een spaarhypotheek kent twee rekeningen: een waarop de hoofdsom staat, dit geld is de hypothecaire lening. Gedurende de looptijd van de hypotheek wordt er niets afgelost, er wordt dus 30 jaar lang over het volledige geleende bedrag rente betaald. Deze rente is in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar.
Zoals hiervoor al genoemd is, bestaat de spaarhypotheek uit twee rekeningen; één voor de lening en de ander voor de spaar/risicoverzekering. De rente die u betaalt over de hoofdsom is gelijk aan het rendement dat u ontvangt over de spaarrekening. Is de hypotheekrente 6%, dan krijgt hij over het opgebouwde tegoed ook 6%. Hiermee is gegarandeerd dat u uw lening kan aflossen aan het einde van de looptijd. Een nadeel hiervan is dat een verlaging van de hypotheekrente geen enkele invloed heeft op uw maandelijkse lasten.
Bijvoorbeeld: de rentevaste periode loopt af en de hypotheekrente is met 1,5% gedaald. U kiest voor de lagere rente over de hoofdsom, dit lijkt gunstig, maar u ontvangt dan ook 1,5% minder over uw opgebouwde kapitaal. De bank zal hierdoor een hogere maandelijkse premie vragen op de spaarrekening. Per saldo blijven de maandlasten daardoor nagenoeg gelijk. Wanneer u dus minder rente betaalt over uw lening, dan stijgt de premie voor de spaarverzekering. Banken noemen dit ‘de rentedempende werking’ . Dit klinkt negatief, maar in het geval van een rentestijging, dan daalt uw premie.
Het kiezen voor een langere rentevaste periode, kan met name gunstig zijn wanneer uw opgebouwde kapitaal hoog is. Tegen het einde van de looptijd van uw hypotheek, kan een renteverlaging op dat moment negatief uitpakken. Een daling van de rente, leidt namelijk tot de daling van het rendement. Deze afname zal door premiebetaling moeten worden gecompenseerd. De premie kan hierdoor in sommige gevallen verdubbelen als men aan het einde van de looptijd zit.
Fiscaal
In Nederland is de over een hypotheek betaalde rente aftrekbaar voor de belasting. Doordat er gedurende de hele looptijd rente wordt betaald over het volledige geleende bedrag, blijft de hele looptijd een hoog bedrag aan rente aftrekbaar. Aan de andere kant wordt kapitaal opgebouwd, het in deze kapitaalverzekering opbouwde kapitaal is eigenlijk belast in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen) omdat het in feite spaargeld is. Meestal valt de kapitaalverzekering die gekoppeld is aan de hypotheek echter niet in box 3, maar wordt deze kapitaalverzekering aangemerkt als Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). Een KEW valt niet in box 3 en de uiteindelijke uitkering is tot een bepaald bedrag vrijgesteld van belastingheffing. De KEW moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen. 1. In de polis moet staan dat de uitkering wordt gebruikt om de hypotheek af te lossen. De uitkering móet ook daadwerkelijk daarvoor gebruikt worden, anders zal de Belastingdienst alsnog belasting heffen. 2. De hoogste jaarpremie mag niet meer zijn dan tien maal de laagste jaarpremie. 3. Er moet minstens 15 jaar achter elkaar premie betaald worden tenzij iemand eerder overlijdt. 4. De verzekering moet recht geven op een eenmalige uitkering bij leven of bij overlijden. 5. De verzekering is afgesloten bij een professionele verzekeraar. 6. De maximale looptijd van de verzekering is dertig jaar. 7. Er mag tussentijds geen geld opgenomen worden. 8. Er mag niet meer belastingvrij gespaard worden dan de hoogte van de hypotheek.
Is de kapitaalverzekering geen KEW, dan valt de kapitaalverzekering in box 3. Tijdens de looptijd wordt de waarde van de verzekering bij het vermogen opgeteld. Komt het bedrag boven de vrijstelling, dan moet er vermogensrendementsheffing betaald worden dat is 1,2%. Omdat er al belasting is betaald, is de uitkering meestal onbelast.
Varianten
Behalve de methode van een vaste koppeling van rente van de lening aan de rentevergoeding in de spaarpolis zijn er ook varianten in de markt die een afwijkende rente vergoeden. Zo zijn er varianten die het mogelijk maken de lening en de spaarpolis tegen verschillende renteperioden te sluiten en dus met verschillende rente. Daarnaast is er een variant “SpaarBeter” die een hogere rentevergoeding op de spaarpolis geeft met als doel klanten te binden. Deze laatste variant is in 2009 gekozen tot hypotheekproduct van het jaar.
De voordelen van een spaarhypotheek
Met een spaarhypotheek weet u, anders dan bij bijvoorbeeld beleggingshypotheek, zeker dat u, uw hypotheek aan het einde van de looptijd kan aflossen. Doordat u de gehele looptijd rente blijft betalen over het gehele hypotheekbedrag blijft er de hele looptijd een hoog bedrag fiscaal aftrekbaar. Een ander voordeel is dat de maandelijkse lasten ongeveer gelijk blijven, immers: als de rente daalt, dan stijgt uw premie en andersom.
